中新社記者 龐無忌

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不到兩天時間，中國官方連發三條重磅樓市支持政策。" 十一 " 假期之前，針對剛需購房者的 " 首套房商貸利率下限放寬 "、首套房公積金貸款利率下調、針對改善性購房者的 " 換房退稅 " 政策接連發布。

財政部、國家稅務總局 9 月 30 日發布新政稱，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，對出售自有住房并在現住房出售后 1 年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

同日，央行消息，決定自 2022 年 10 月 1 日起，下調首套個人住房公積金貸款利率 0.15 個百分點。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，這是時隔 7 年央行再次下調公積金貸款利率，公積金貸款利率的下調也為商貸利率下調釋放一定空間。

9 月 29 日晚間，央行、銀保監會發布通知，部分城市可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。據機構統計，符合條件的城市超過 20 個。

" 換房退稅 " 惠及改善性購房者

與另外兩項主要針對剛需的政策利率調整不同，" 換房退稅 " 惠及改善性購房者。

中原地產首席分析師張大偉指出，目前中國各地所執行的二手房個稅政策并不相同。大部分城市征收房屋成交額的 1%-2% 作為交易個稅，也有少數城市如北京，若所賣房屋不滿足 " 滿五年且為家庭唯一住房 " 這一條件，則按照房產購入和賣出時差額的 20% 收取個稅。持有 5 年以上的家庭唯一住房免征個稅。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期間，出售住房后 1 年內重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。

張大偉表示，對于大部分城市購房者來說，" 換房退稅 " 政策落地后，交易一套房可以節省稅費 3 萬元 ( 人民幣，下同 ) 至 5 萬元，但在北京等城市部分房源可能節省幾十萬元以上，將有利于增加有個稅房源的流動性。

此番政策明確，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅。諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙舉例稱，按照北京的規定，對于非 " 滿五唯一 " 住房，假設購入時原值 100 萬元，出售時網簽值為 200 萬元，則需要繳納的個人所得稅為 20 萬元。按照新政策，如果賣方在一年購買新住房，且新購住房金額大于或等于 200 萬元，則 20 萬元的個人所得稅全額退還。

政策頻發，樓市 " 銀十 " 可期？

業內人士認為，兩天內三項重磅政策密集出臺，將為傳統旺季 " 銀十 " 乃至四季度樓市注入活力。

陳文靜表示，央行接連兩日出臺降低首套房貸利率的政策，商貸、公積金貸款全方位推進，預計將有效帶動剛性住房需求釋放；" 換房退稅 " 又側重支持居民換房改善性需求。重磅利好接連釋放，有利于穩市場、穩預期。" 銀十 " 已至，在更多、更大力度的政策帶動下，市場也將逐步進入企穩恢復階段。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟認為，此番下調首套個人住房公積金貸款利率，有利于更好地配合與住房相關的商業按揭貸款利率下行趨勢，也有利于更好地以增量房貸利率下行帶動存量房貸利率下行。

他認為，期限一年多的 " 換房退稅 " 與期限三個月的 " 首套房貸利率下限放寬 "，以及更長期的公積金降息等政策形成短中長期相結合的政策組合拳，將促進購房者合理住房需求的恢復。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，" 換房退稅 " 政策主要是針對房地產市場循環不暢，直指當前樓市的痛點和堵點。打通換房鏈條是降低房地產交易成本、暢通樓市循環的重要組成部分。這與近期多地出臺的支持 " 帶押過戶 "" 連環單 " 交易等政策一脈相承。

王小嬙預計，各項政策帶動下，10 月樓市交易將進一步回升，四季度有望成為今年中國樓市成交高峰。 ( 完 )