重點(diǎn)城市土拍迎來(lái)高峰。

券商中國(guó)記者統(tǒng)計(jì)，從9月23日到29日，僅6天就有7個(gè)城市“扎堆”完成了年內(nèi)第三輪集中土拍，其中包括北京、上海、深圳三個(gè)一線城市。截至9月29日，已經(jīng)有北京、上海、深圳、杭州、蘇州、武漢、青島、廈門、無(wú)錫、福州、寧波等11個(gè)城市完成第三輪集中土拍。

券商中國(guó)記者梳理各城市成交結(jié)果來(lái)看，城市間土拍熱度冷熱不均，城市內(nèi)部也分化明顯，除北京、杭州土拍熱度較第二輪稍有升溫外，多數(shù)城市熱度有所下滑；除北京、寧波平均溢價(jià)率較第二輪提高外，其他城市均有所降低，但這些城市的共同特征是拿地企業(yè)仍以國(guó)央企和地方平臺(tái)公司為主。另外，熱點(diǎn)城市民企拿地意愿回升。

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接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市下行壓力仍大，市場(chǎng)投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計(jì)四季度土拍熱度也將會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行，國(guó)央企拿地占比有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)。

多數(shù)城市熱度下滑，熱點(diǎn)城市熱門地塊受追捧

券商中國(guó)記者梳理各地土拍結(jié)果來(lái)看，北京第三輪土拍熱度較上一輪稍有升溫，杭州延續(xù)了前兩輪的熱度，寧波、福州保持平穩(wěn)，而深圳、上海、蘇州、武漢、青島、無(wú)錫、廈門則熱度有所下滑。

券商中國(guó)記者根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已完成今年第三輪集中土拍的11個(gè)城市中，土地出讓金排名前三的分別是上海（1053.8億元）、北京（500.29億元）、杭州（430億元）；平均溢價(jià)率排名前三的分別是北京（6.06%）、杭州（5.13%）、寧波（4.72%）；除北京、寧波平均溢價(jià)率較第二輪提高外，其他城市均有所降低。

從溢價(jià)率最高的北京來(lái)看，成交的18宗地塊中，有10宗底價(jià)成交，有8宗地溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)到6.06%，較第二輪上漲0.71個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)稍有升溫。其中，海淀區(qū)永豐、豐臺(tái)區(qū)造甲村等熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率均達(dá)到15%，海淀區(qū)永豐0013號(hào)地更是達(dá)到地價(jià)和競(jìng)現(xiàn)房面積“雙觸頂”。

同樣表現(xiàn)搶眼的杭州，成交的19宗涉宅用地中，有8宗競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，占比達(dá)42.1%，比第二輪擴(kuò)大15.4個(gè)百分點(diǎn)，另有2宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率5.13%，延續(xù)了前兩輪的熱度。

9月29日收官的寧波土拍，平均溢價(jià)率達(dá)到4.72%。10宗成交地塊中，溢價(jià)成交的4宗地里有3宗觸頂，最熱地塊有9家房企競(jìng)爭(zhēng)，最終經(jīng)過(guò)58輪報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格30.71億元，競(jìng)價(jià)時(shí)間超過(guò)兩個(gè)小時(shí)，由寧波東投搖號(hào)競(jìng)得。熱門地塊仍是房企的主要攻略對(duì)象。

同日福州第三輪土拍也平穩(wěn)收官，15宗涉宅用地?cái)埥?21億元，其中，四城區(qū)11宗地吸引50家競(jìng)買人參與角逐，最熱的鼓樓區(qū)舊改項(xiàng)目地塊就有42家競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的還有40家房企，最終保利搖號(hào)競(jìng)得該地塊。

作為今年土地市場(chǎng)熱度最高的城市，深圳第三輪土拍熱度較前兩輪有明顯下滑。9月28日7 宗宅地有1宗流拍，其余6宗成交地塊中，有4宗底價(jià)成交，2宗達(dá)到地價(jià)上限成交，整體溢價(jià)率為3.94%，較第二輪大幅下降5.39個(gè)百分點(diǎn)。

同樣是一線城市的上海，雖然收金創(chuàng)新高，但熱度也較上一輪出現(xiàn)下滑。9月27日35宗涉宅地塊收金達(dá)到1053.8億元，但是底價(jià)成交地塊多達(dá)24宗，占比接近7成。另外，達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段的有8宗，較前一輪有所減少；平均溢價(jià)率2.27%，較前一輪也有所降低。

另外，青島、武漢、蘇州，與8月底完成第三輪土拍的無(wú)錫、廈門，市場(chǎng)熱度均有降溫。其中，青島成交的30宗地中，僅1宗觸頂、1宗溢價(jià)，其余28宗均底價(jià)成交，另有3宗流拍；武漢在核心區(qū)有多宗優(yōu)質(zhì)土地推出的背景下，仍僅有1宗地觸頂搖號(hào)，其余地塊多底價(jià)成交，平均溢價(jià)率降至0.1%；蘇州9宗地中有5宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率2.15%；無(wú)錫11宗涉宅用地全部底價(jià)成交；廈門6宗地全部以超低溢價(jià)或底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為0.2%，創(chuàng)下廈門集中土拍以來(lái)的新低。

對(duì)于多數(shù)城市土拍熱度較第二輪下滑的主要原因，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，除了受到期房延期交付的擔(dān)憂、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱、居民收入預(yù)期悲觀的影響，還包括今年第三輪供地大部分無(wú)法在今年年底前開(kāi)盤貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)，因此企業(yè)拿地積極性有所下降。

不僅各城市間土拍熱度冷熱不均，城市內(nèi)部各板塊熱度也分化明顯。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ソ邮苋讨袊?guó)記者采訪時(shí)表示，冷熱分化成為各城市土拍的普遍特征，周邊庫(kù)存壓力低、流速快的價(jià)值板塊受到房企青睞，素質(zhì)相對(duì)一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國(guó)企托底或直接遭遇流拍。由此可見(jiàn)，在盈利空間普遍上升的背景下，房企拿地更加看重項(xiàng)目的銷售預(yù)期。

“而當(dāng)前樓市下行壓力仍大，市場(chǎng)投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計(jì)四季度土拍熱度也將會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行。”楊科偉對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)，與此同時(shí)，因多數(shù)城市集中供地變?yōu)樗呐危乱患径瘸鞘型僚摹白财凇钡目赡苄愿撸纱藭?huì)導(dǎo)致城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也更加顯著。

熱點(diǎn)城市本地民企發(fā)力

券商中國(guó)記者梳理第三輪集中土拍的拿地企業(yè)來(lái)看，共同特征是仍以國(guó)央企和地方平臺(tái)公司為主。

這種特征在一線城市表現(xiàn)突出，以9月28日剛剛收官的深圳土拍為例，成交的6宗地中，有5宗被國(guó)央企包攬。其中，深鐵斥資60.4億元獨(dú)攬3宗，招商蛇口、華潤(rùn)各獲1宗，只有1宗被本地民企競(jìng)得。

雖然最終拿地企業(yè)仍以國(guó)央企為主力，但是從深圳第三輪土拍的報(bào)名情況看，民企參與度在提高。深圳規(guī)劃和自然資源局表示，第三輪土拍民企參與競(jìng)買占比達(dá)27%，民企參與競(jìng)買的意愿較強(qiáng)烈，龍華區(qū)地塊參與搖號(hào)的9家企業(yè)中過(guò)半數(shù)企業(yè)為民企。

北京拿地的主力也集中于國(guó)央企，熱門地塊的競(jìng)爭(zhēng)多在國(guó)央企間展開(kāi)，其中，中海斥資近150億元拿下三宗熱門地塊，成為本輪拿地大戶。18宗地成交地塊中，僅1宗被民企龍湖競(jìng)得，其余拿地企業(yè)均為國(guó)央企和地方平臺(tái)公司。

而上海35宗成交地塊中，有26宗被保利、招商等國(guó)央企和城投類公司收入囊中，占比高達(dá)74%。

另外，武漢則以本土國(guó)資托底，國(guó)資企業(yè)拿地金額占到總成交金額近9成；青島成交的30宗地塊中，有22宗地塊背后有城投類公司的參與；福州成交的15宗地塊中，除一宗被保利競(jìng)得，其他多數(shù)被本土國(guó)企包攬。

值得注意的是，蘇州、無(wú)錫等城市最終拿地的雖也以地方國(guó)資為主導(dǎo)，但是本地民企參與度顯著提升。

而民企參與度最高的是杭州，成交的19宗地中，除了招商蛇口、保利、華潤(rùn)以及托底的之江城投和杭州地鐵外，其他地塊均由杭州本土民企收入囊中，占比超過(guò)50%。其中，杭州本土兩大品牌房企表現(xiàn)活躍，綠城以總價(jià)80.9億元奪得兩宗地，濱江以總價(jià)69.1億元斬獲3宗熱門地塊。本土中小民企表現(xiàn)也比較積極，坤和、中豪、圣奧、杰立等均有拿地。

張凱認(rèn)為，國(guó)央企對(duì)土拍規(guī)則調(diào)整適應(yīng)性更強(qiáng)，同時(shí)得益于此前部分項(xiàng)目去化達(dá)到預(yù)期，國(guó)央企率先積極展開(kāi)拿地，第三輪集中土拍國(guó)央企拿地占比有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)。

責(zé)編:史健 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬(wàn)軍偉