自2021年6月首批產(chǎn)品發(fā)行以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)試點至今已一年。伴隨著近日保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)的規(guī)范有序開展、基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募指引的發(fā)布，REITs試點也進入新的發(fā)展階段。《經(jīng)濟參考報》記者日前采訪了解到，以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的多個基礎(chǔ)設(shè)施項目正加快公募REITs試點申報的步伐，REITs試點也正朝著多元化擴容的方向進一步推進，(更多清潔能源、新基建項目有望參與試點)。展望未來，原始權(quán)益人發(fā)行REITs的動力會進一步加強，REITs發(fā)行速度也會加快。

多個基礎(chǔ)設(shè)施項目加快申報試點

自2021年6月正式啟動試點至今，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs持續(xù)受到市場關(guān)注，截至目前，已經(jīng)發(fā)行的產(chǎn)品項目涉及倉儲物流、交通設(shè)施、污染治理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施。而這些只是剛剛開始，還有更多REITs項目蓄勢待發(fā)。記者在采訪中了解到，現(xiàn)階段有多個基礎(chǔ)設(shè)施項目正加快公募REITs試點申報的步伐。

以產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目為例，西安高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)開發(fā)有限責任公司擬以旗下軟件新城產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)申報REITs，項目底層資產(chǎn)估值及基金發(fā)行規(guī)模預計達15億至16億元。

無獨有偶。目前合肥高新區(qū)項目已通過安徽省發(fā)改委評審及國家發(fā)改委預審，正在履行國家發(fā)改委推薦流程，預計6月份將推薦至證監(jiān)會審核。“作為合肥高新區(qū)區(qū)屬企業(yè)，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以根本上解決我們企業(yè)經(jīng)營過程中投資回收期過長、新建項目資本金缺乏、財務(wù)杠桿升高等制約企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的問題。”合肥高新股份有限公司財務(wù)融資部經(jīng)理湯仁勇告訴記者。

科技部火炬中心相關(guān)負責人表示，“園區(qū)REITs項目為園區(qū)升級發(fā)展提供了多元化的融資渠道，我們正加快推動國家高新區(qū)開展REITs試點。目前，多個國家高新區(qū)REITs試點項目申報工作正在進行中，預計2022年新增3至5項國家高新區(qū)REITs項目。”

“多元化”擴容提速

據(jù)了解，截至2022年5月末，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有12支產(chǎn)品成功發(fā)行。近日，國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式獲證監(jiān)會批復函，這也意味著，市場上第13只公募REITs產(chǎn)品即將正式落地。

值得注意的是，隨著對更多存量基礎(chǔ)設(shè)施的挖掘，REITs試點類型擴容提速。日前，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》。隨后，廈門安居集團有限公司的保障性租賃住房和深圳市人才安居集團有限公司的保障性租賃住房REITs分別在上交所、深交所排隊審核，保障性租賃住房REITs取得實質(zhì)性進展。

北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執(zhí)行主任張崢表示，“在規(guī)模化推進保障性租賃性住房建設(shè)的過程中，通過REITs來盤活前期形成的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，快速回籠資金，可緩解新增項目的資金壓力，形成投資良性循環(huán)。”

在戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東看來，保障性租賃住房REITs試點的啟動，讓基礎(chǔ)設(shè)施REITs多元化擴容邁出了實質(zhì)性的一步。她表示，清潔能源、新基建等行業(yè)也在積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，預計今年會有更多的基建公募REITs獲批投放市場，為新項目的建設(shè)提供更有力的資金支持。

“預計原始權(quán)益人發(fā)行REITs的動力會進一步加強，在目前監(jiān)管口徑比較開放的情況下，未來REITs發(fā)行速度會加快。”清華大學五道口不動產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升還提醒，雖然REITs市場整體較熱，但市場將進一步分化。

盤活存量帶動有效投資

日前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》提出，聚焦重點領(lǐng)域、重點區(qū)域、重點企業(yè)，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展，進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。

張崢說，REITs試點破解了基建企業(yè)的權(quán)益融資困境，已發(fā)行產(chǎn)品背后的原始權(quán)益人通過REITs盤活了其存量資產(chǎn)，改善了其財務(wù)結(jié)構(gòu)，并帶動較大規(guī)模的新增投資。與此同時，在現(xiàn)有法律法規(guī)框架下，“公募基金+ABS”的模式創(chuàng)新充分得到了市場驗證。

周以升表示，在資本市場震蕩的情況下，REITs受到了投資者的追捧。第一批上市的9支REITs到目前為止市值漲超20%。

“我國尚有大量且優(yōu)質(zhì)的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，通過盤活存量既可以擴大有效投資，又避免了過去無序舉債的現(xiàn)象。”魏東舉例稱，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止到2020年，我國共有萬噸級以上的港口2592個，這其中的很多港區(qū)面臨搬遷或功能及產(chǎn)業(yè)的改造提升，需要大量資金參與，這些都可以通過REITs實現(xiàn)。